一、项目概况

化州市，广东省茂名市代管的县级市，位于广东省西南部，鉴江中游，北与广西北流县交界，南与广东省吴川市接壤，东与高州市和茂名市茂南区相连，西与广西陆川县及广东省廉江市毗邻。境内主要语言有粤语次方言化州话和客家语次方言涯话两种。化州是中国著名的南菜北运基地之一，有“中国化橘红之乡”的美誉。同时化州北有浮梁山，东北有龙王山，又叫来安山。北界茂名水于东北，即窦江。另一支东北陵水，源出广西北流，入境后，屈西南到合江墟，罗水亦自陆水入，合称罗江，或者陵罗水。屈东南，过州治北合鉴江，又东南流，入吴川至南海，旅游资源丰富，朝阳涌翠、夕照流金，山川秀丽、民风淳朴，处处洋溢着勃勃生机，展露着迷人的风景，是发展旅游产业不可多得的洼地。

在民俗文化民生文化方面，广东省化州市的“跳花棚”，入选第三批国家级非物质文化遗产名录，传统舞蹈项目类别，编号Ⅲ-100，不仅如此，南宋以后，由中州迁至福建的移民有不少迁来化州，木偶戏（俗称鬼仔戏）便同中州文化一道传入，历元、明、清三朝，日趋发展繁荣。至清末民初，木偶班发展为不同类型。同时粤剧（俗称“大戏”），为化州传统的剧种，历来城、乡人民所喜爱。清代中叶开始传入本市。清末和民国，市区及南安、杨梅、南盛等大圩镇都组建有业余或职业粤剧班，每于民间节日、庆典活动或农进演出。化州市话剧也是当地一代特色，县城学校多有师生演出话剧，民众称之为“文明戏”，民国27年，在抗日救亡运动的推动下，该市话剧日趋兴盛。

在物产方面，化橘红为当地独有的地域特色，所以化州市又有“橘城，橘州”之称。化州古时荒凉的地方，瘴气多，民众多患痰饮。相传有罗仙翁，怜悯民众苦困，种橘于“石龙”城内，所产橘红，消痰化饮有神效。明、清间，州人在州城建“华严庵”纪念罗仙翁，庵门楹联云：“韵事忆当年，橘树千株经手植；仙踪留此地，茅庵一所寄身栖”。明万历年间（约于1600）编纂的《高州府志》“药物”目中已有化州橘红的记载。清乾隆、道光版《化州志》对化州橘红的记述，除有传说、药效、价值、辨伪、土壤、气候、种护、采集、加工、上贡、产地及标图外，还有大量歌颂化州橘红的诗文。

在政治方面，《化州市民政局底线民生精准扶贫精准脱贫三年攻坚的实施方案》化民发〔2016〕5号扶贫工作中提出，为发挥底线民生在扶贫攻坚战中的兜底功能，加强扶贫开发政策和底线民生政策衔接，强化救助资源整合，推进精准扶贫、精准脱贫，切实保障农村贫困家庭基本生活，将强化产业扶贫作为头号发展目标，提出立足当地资源优势，充分考虑市场需求和发展前景，紧抓产业项目对接工作，进一步实施好到户产业扶持、旅游扶贫等项目的愿景。化州六王农业有限公司正是在这样宏观的产业、政策背景下选择构建化州市“橘红”电影文化产业园项目来实现这一宏伟目标，本项目总体规划内面积5523.39亩，其中实际规划用地面积4889.47亩。带动633.92亩（高标农田）农业基地的发展，充分利用化州市合江镇闲置资源打造农业种养殖、加工贸易、电影文化、教育实践、农业乡村旅游、文化（红色、宗教）旅游、休闲旅游、各类配套设施为一体的产业园。

项目主要经济指标

项目总投资估算为324,633.48万元；

其中：固定资产投资304,633.48万元（设备购置、土建工程等）；流动资金20,000.00万元。

目录

前言

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

1.1.2项目承办单位

1.1.3项目建设方案及内容

1、项目发展定位

2、项目建设内容概述

1.1.4项目经济效益规模

1.1.5项目投资估算和资金筹措

1、项目总投资估算

2、资金筹措方案

1.1.6项目拟建地址

1.1.7建设性质

1.1.8建设工期

1.2项目主要建设经济指标

1.3报告编制依据和研究范围

1.3.1研究范围与误差控制

1.3.2项目指导思想

1.4可行性研究报告编制原则

1.5承办单位基本情况

1.6可行性研究结论

第二章项目的必要性与可行性

2.1项目发起理念与初衷

2.1.1产业整合建设背景

2.1.2化州市合江镇“橘红”电影文化特色小镇建设背景

2.2项目的必要性

2.2.1项目的建设有利于解决化州橘红产业发展瓶颈的系列诟病

2.2.2项目的建设有利于促进项目地经济发展

2.2.3项目的建设有利于丰富化州市人民军事文化生活，提高全民素质

2.2.4项目的建设有利于解决周边乡村的贫困问题

2.2.5项目的建设有利于解决合江镇发展局限的问题

2.2.6项目的建设有利于提高政府公众形象

2.3项目的可行性因素

2.3.1国家政策层面的大力支持具备可行性因素

2.3.2项目模式具备可行性因素

2.3.3项目财务指标具备可行性因素

第三章市场需求与案例分析

3.1市场需求分析

3.1.1广东及珠江三角洲将成为旅游休闲转型先发区

3.1.2休闲度假成为消费升级的基本特征

3.1.3休闲旅游度假成为新富阶层的生活方式

3.2目标客源市场分析

3.2.1旅游度假客户和橘红商旅人员

3.2.2第二居所的度假市场

3.2.3商务会议旅游

3.2.4商务培训市场

3.2.5一二三级目标客源市场

3.3类似项目经典案例分析

3.3.1无锡田园东方

3.3.2多利成都农庄

3.3.3.蓝城农庄小镇

3.3.4嘉年华乐园

3.3.5农业迪士尼

3.4世界经典案例与借鉴之处

3.4.1台湾

3.4.2韩国

3.4.3日本

3.4.4美国

3.4.5德国

第四章项目规划内区域规模与运营模式介绍

4.1化州市合江镇“橘红”电影文化特色小镇项目模式分析

4.1.1项目规划原则

4.1.2服务特色

4.1.3空间布局

4.2项目空间布局

4.2.1景区大门综合服务中心

4.2.2农业种植吸引核（ABC区域）

1、空间布局

2、年产规模

4.2.3综合农业吸引核（D区）

2、年产规模

4.2.4影视基地

4.2.5初、深加工区域

4.2.6休闲农家乐采摘区

4.2.7酒店

4.2.8训练拓展基地

4.2.9红色文化区

4.2.10人才招揽中心

4.2.11高端农业休闲区

4.2.12其他区域

4.3精准扶贫社会效益分析

4.3.1养殖区（开心农牧场）经济效益带动

4.3.2农家乐（高标农田）

4.3.3精准扶贫带动分析

第五章项目建设条件与选址分析

5.1选址原则

5.2建设条件分析

5.2.1地理位置

5.2.2自然条件

5.2.3项目用地类别及基本情况

5.2.4其它建设条件

第六章建设内容和规模

6.1确定方案的依据和原则

6.2项目总体规划方案

6.2.1策划构思

6.1.2策划重点和定位

6.1.3具体辅助型设计

6.2项目主体建筑工程

6.3公用及辅助工程

6.3.1给排水工程

6.3.2变配电工程

6.3.3动力照明及防雷工程

6.3.4消防工程

第七章环境影响评价

7.1环境评价依据及执行标准

7.2项目建设与运营过程对环境的影响

7.2.1项目建设期

1、环境空气影响分析

2、水环境影响分析

3、声环境影响分析

4、固体废弃物环境影响分析

7.2.2项目运营期

1、环境空气影响分析

2、水环境影响分析

3、声环境影响分析

4、固体废弃物环境影响分析

7.3环境保护措施及治理方案

7.3.1项目施工期环保措施

1、废气及扬尘污染控制环保措施

2、污水环保措施

3、噪声环保措施

4、固体废弃物环保措施

7.3.2运营期环境保护措施

1、大气污染环保措施

2、污水处理环保措施

3、噪声污染环保措施

7.4环境影响评价结论

第八章劳动安全卫生与消防

8.1危害因素和危害程度分析

8.1.1施工作业

8.1.2用电设备

8.1.3室内空气质量

8.2安全措施方案

8.3消防设施

8.3.1消防用水

8.3.2消防设备

8.3.3消防用电

第九章循环经济与节能节水措施

9.1编制依据

9.2设计原则和基本要求

9.2.1绿色设计原则

9.2.2资源最佳利用原则

9.2.3能源消耗最小原则

9.2.4零污染原则

9.2.5技术先进原则

9.2.6加强控制管理，节约能源

9.3绿色建筑设计措施

9.3.1给排水

9.3.2电气

9.4节能措施

9.4.1采取新的节能技术和新工艺

9.4.2公用工程节能措施

1、供电专业节能措施

2、热水系统节能措施

9.4.3建筑节能措施

9.4.4其他节能措施

9.5节水方案

9.5.1雨水利用方案

9.5.2节水措施

第十章项目招标

10.1项目建设模式

10.2项目组织机构及职责

10.3项目投资管理

10.4质量管理

10.5工程进度管理

10.6合同管理

10.7协调管理与拆迁工作

10.7.1协调管理

10.7.2拆迁方案

10.8安全和文明施工

10.9资金管理

10.10项目招标

1、招标范围

2、招标工作机构人员组成

10.2项目实施进度计划

第十一章投资估算与资金筹措

11.1投资估算范围依据

11.1.1投资估算范围

11.1.2投资估算参考范围

11.2总投资估算

11.2.1建设投资估算

11.2.2项目总投资

11.3项目筹措方式与资金使用

11.3.1资金筹措方式

11.3.2资金使用

第十二章财务分析

12.1基础数据与参数选取

12.2编制依据

12.3收入测算

12.3.1农产品营业收入

12.3.2项目地产产业收入

12.3.3旅游收入费用

12.3.4项目收入合计

12.4销售税金及附加

12.5成本核算

12.5.1外购原料以及动力

12.5.2固定资产折旧与无形资产摊销

12.5.3人员工资福利

12.5.4修理费

12.5.5财务费

12.5.6管理费用

12.5.7销售费用

12.5.8成本总计

12.6利润核算

12.7财务评价分析

12.7.1盈利能力分析

12.7.2财务内部收益率

12.7.3财务净现值FNPV

12.7.4项目投资回收期Pt

12.7.5总投资收益率（ROI）

12.8财务生存能力分析

12.9不确定性分析

12.9.1敏感性分析

12.9.2盈亏平衡分析

12.9评价结论

第十三章效益分析

13.1区域经济效益分析

13.2社会效益分析

1、社会影响分析

2、社会风险分析

第十四章 风险分析

14.1项目主要风险因素识别

14.2防范和降低风险对策